Bail d'habitation : ce qui change au 1er octobre 2026

Depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux contrats types s'appliquent aux logements loués en résidence principale : location vide, location meublée et colocation avec bail unique. Ils concernent tous les baux signés ou renouvelés à partir de cette date. Bailleur ou locataire, voici ce qui change, ce qui reste identique et les autres règles à vérifier avant de signer.

Ce qui change

Depuis la loi ALUR, tout bail de résidence principale doit suivre le contrat type fixé par décret, accompagné de la notice d'information et des diagnostics obligatoires. Ce modèle évolue sur trois points.

Première nouveauté : la clause résolutoire figure désormais noir sur blanc dans le contrat type. Le bail prévoit sa résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, après un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines. Cette règle existait depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est maintenant inscrite dans les modèles officiels.

Deuxième nouveauté : l'obligation de résidence principale. Dans certains secteurs, la commune peut imposer qu'un logement soit occupé à titre de résidence principale. Si c'est le cas, le bail doit désormais l'indiquer expressément, l'objectif étant de préserver l'habitat permanent dans les zones tendues.

Enfin, les nouveaux modèles prévoient une rubrique facultative pour les numéros de téléphone du bailleur et du locataire, destinée à faciliter les échanges et la prévention des impayés.

Ce qui ne change pas

Les baux signés avant le 1er octobre 2026 restent valables et n'ont pas à être modifiés. Les nouveaux modèles ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés à partir de cette date, et les locations saisonnières, résidences secondaires et baux mobilité ne sont pas concernés.

Les autres règles à vérifier

Côté énergie, le calendrier se poursuit : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués ; les classes F suivront en 2028, puis E en 2034. Le loyer d'un logement F ou G est en outre gelé depuis août 2022 : pas d'augmentation, ni à la révision annuelle, ni au changement de locataire. Bonne nouvelle pour les logements chauffés à l'électricité : depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE leur est plus favorable et beaucoup sont sortis des classes F ou G. Si votre DPE date d'avant 2026, faites-le vérifier.

À noter également : dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier…), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, et un complément de loyer reste interdit pour les logements F et G. Le dispositif étant expérimental, rapprochez-vous de votre mairie pour savoir s'il a été prolongé dans votre commune. La révision annuelle, elle, se fait selon l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee ; le plafonnement temporaire à 3,5 % a pris fin en métropole début 2024.

Dernier point de vigilance : la liste des pièces que le bailleur peut demander au candidat et à son garant est fixée par un décret de 2015. Elle est limitative. Sont notamment interdits les relevés de compte bancaire, le dossier médical, une photo d'identité, un chèque de réservation avant la signature, ou une attestation du précédent bailleur si le candidat prouve qu'il est à jour de ses loyers par ses quittances.

En résumé

Avant toute signature cet automne, vérifiez trois points : le contrat type utilisé, la classe énergétique du logement et la conformité du dossier. Chez Maisoa Immobilier, nous vous accompagnons dans vos projets de location : contactez-nous pour en parler.

Références

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (clause résolutoire en cas d'impayés)
• Article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » (obligation de résidence principale dans certains secteurs)

Source : ADIL 66 – Baux d'habitation : ce qui change au 1er octobre 2026